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Ob Kauf oder Anschlussfinanzierung: Wer in den kommenden Monaten eine Finanzierung braucht, verfolgt die Zinsen derzeit besonders genau. Nach einer ruhigeren Phase haben die Bauzinsen in diesem Jahr deutlich angezogen. Viele reagieren mit Abwarten, in der Hoffnung auf einen besseren Moment. Das ist verständlich, aber riskant, denn niemand kann die Zinsen der nächsten Monate verlässlich vorhersagen. Planbar ist etwas anderes: wie gut vorbereitet man ist, wenn ein passendes Angebot auf dem Tisch liegt.
Was die Bauzinsen bewegt
Bauzinsen hängen weniger am Leitzins der Europäischen Zentralbank als an den Renditen langfristiger Anleihen, in Deutschland vor allem der zehnjährigen Bundesanleihe und der Pfandbriefe, über die sich Banken refinanzieren. Diese Renditen reagieren auf alles, was Anleger bewegt: Inflationserwartungen, die Politik der Notenbanken und die Lage an den internationalen Finanzmärkten. Wächst die Sorge vor anhaltend hoher Inflation, verlangen Anleger höhere Renditen, und die Bauzinsen ziehen mit.
Genau das ist in diesem Jahr passiert. Krisen und steigende Energiepreise haben die Inflation wieder nach oben getrieben, die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen angehoben, und die Renditen von Staatsanleihen sind weltweit gestiegen. Für die eigene Planung heißt das: Bauzinsen können sich innerhalb weniger Wochen spürbar bewegen, in beide Richtungen.
Was schon kleine Zinsunterschiede kosten
Ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten klingt nach wenig. Bei einer Anschlussfinanzierung über 400.000 Euro wird aus einem kleinen Unterschied aber schnell ein großer Betrag:
|
Zinsanstieg |
Mehrbelastung pro Monat |
pro Jahr |
über zehn Jahre |
|---|---|---|---|
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+ 0,2 Prozentpunkte |
rund 67 € |
rund 800 € |
rund 8.000 € |
|
+ 0,3 Prozentpunkte |
rund 100 € |
rund 1.200 € |
rund 12.000 € |
|
+ 0,5 Prozentpunkte |
rund 167 € |
rund 2.000 € |
rund 20.000 € |
Zinsen können natürlich auch wieder fallen. Wer darauf setzt, spekuliert allerdings mit dem eigenen Budget. Für eine Finanzierung, die zum Einkommen passt, ist ein sicherer Zins in aller Regel mehr wert als die Hoffnung auf einen besseren.
Vorbereitung schafft Spielraum
Wenn sich Zinsen schnell bewegen, ist im Vorteil, wer schnell entscheiden kann. Finanzierungsangebote gelten oft nur für kurze Zeit, und die Bank prüft erst, wenn die Unterlagen vollständig sind. Wer sie erst zusammensucht, wenn das passende Angebot vorliegt, verliert wertvolle Tage.
Was vor dem Angebotsvergleich bereitliegen sollte:
- aktuelle Einkommensnachweise und Kontoauszüge
- Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite
- Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
- bei der Anschlussfinanzierung Darlehensvertrag und aktueller Darlehenskontoauszug
- eine Haushaltsrechnung, die zeigt, welche Rate dauerhaft machbar ist
- klare Vorstellungen zu Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungen
Wer kaufen will, sollte außerdem die Immobilie selbst genau kennen. Zustand, Modernisierungsbedarf und Nebenkosten entscheiden über die Gesamtrechnung oft stärker als ein Zehntelprozentpunkt beim Zins.
Anschlussfinanzierung: früh planen
Wer eine Anschlussfinanzierung vor sich hat, kann sich gegen steigende Zinsen absichern, auch wenn die Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das heutige Zinsniveau bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben, auch bei einer anderen Bank. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst.
Der Aufschlag ist der Preis für Planungssicherheit. Fallen die Zinsen bis zum Start, bleibt es beim vereinbarten Satz, und das Darlehen muss trotzdem abgenommen werden. Ob sich das lohnt, hängt von Restschuld, Vorlaufzeit und dem eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Klar ist dagegen: Wer die Anschlussfrage früh klärt, hat die Wahl. Wer erst kurz vor Ablauf reagiert, unterschreibt oft einfach das Angebot der bisherigen Bank.
Den richtigen Moment nutzen, statt auf den perfekten zu warten
Den perfekten Zeitpunkt erkennt man meist erst im Rückblick. Hilfreicher ist deshalb eine andere Frage: Passt die Finanzierung zu den eigenen Plänen und zum Budget, auch wenn die Zinsen danach noch einmal fallen sollten? Wer das mit Ja beantworten kann, entscheidet in Ruhe und muss den Zinsmarkt nicht jeden Tag im Auge behalten.
Kauf oder Anschlussfinanzierung geplant?
Mit vollständigen Unterlagen, einem klaren Budget und der passenden Zinsabsicherung sind Sie bereit, wenn das richtige Angebot kommt.
Stefan Vocht
fineo private finance e.K.
Ferdinandstraße 3
30175 Hannover