Das Haus unter Palmen: was bei Ferienimmobilien im Ausland anders ist

Der letzte Abend auf Mallorca: Die Sonne versinkt hinter den Bergen, auf dem Tisch stehen Brot, Oliven und ein Glas Rosé aus der Region. Zwei Wochen lang war die Finca mit dem kleinen Pool ein Zuhause auf Zeit, und irgendwann fällt der Satz: „Stell dir vor, das wäre unseres.“ Zurück in Deutschland bleibt der Gedanke, und abends wird durch Immobilienportale gescrollt. Genau jetzt lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Zahlen.

Im Ausland rechnen Banken anders

Der wichtigste Punkt vorweg: Ohne ordentliches Eigenkapital geht es kaum. In Spanien etwa finanzieren Banken Käufern ohne Wohnsitz im Land meist höchstens rund 70 Prozent, bei ländlichen Objekten wie einer Finca oft weniger. Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Dazu kommen die Erwerbsnebenkosten für Steuern, Notar, Grundbuch und Gebühren. Sie summieren sich dort schnell auf 10 Prozent und mehr des Kaufpreises und müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Ein Beispiel: Die Finca kostet 500.000 Euro. Selbst im günstigen Fall mit 30 Prozent Eigenkapital und rund 10 Prozent Nebenkosten sind etwa 200.000 Euro eigene Mittel nötig, bevor eine Bank vor Ort den Rest finanziert.

Die eigene Immobilie als Sicherheit

Bei vielen Käufern steckt das nötige Kapital in der eigenen Immobilie. Wer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung besitzt, die ganz oder weitgehend schuldenfrei ist, kann sie als Sicherheit einsetzen. Die Finanzierung läuft dann über eine deutsche Bank, nach deutschem Recht und in deutscher Sprache. Je nach Wert der Immobilie lässt sich so ein großer Teil des Kaufs finanzieren, manchmal sogar der gesamte.

Dieser Weg hat eine Kehrseite, die in die Rechnung gehört: Das eigene Zuhause haftet für die Ferienimmobilie mit. Außerdem prüft die Bank, ob das Einkommen die zusätzliche Rate dauerhaft zulässt. Mögliche Mieteinnahmen aus dem Ausland setzen viele Banken dabei nur eingeschränkt oder gar nicht an.

Vermieten nur mit Genehmigung

Eine Ferienimmobilie, die nur wenige Wochen im Jahr selbst genutzt wird, steht den Rest der Zeit leer. Da liegt der Gedanke nahe, sie an Urlauber zu vermieten und so die laufenden Kosten zu finanzieren. In vielen beliebten Urlaubsregionen ist das allerdings streng geregelt. Auf Mallorca etwa braucht es für die Ferienvermietung eine Lizenz, neue Lizenzen sind kaum noch zu bekommen, und die Regeln ändern sich laufend.

Wer vermieten möchte, sollte deshalb vor dem Kauf klären, ob für das Objekt eine gültige Lizenz besteht und auf den neuen Eigentümer übergehen kann. Solche Immobilien sind spürbar teurer. Ob sich der Aufpreis auszahlt, hängt auch davon ab, wie sich die Regeln weiter entwickeln. Ohne Genehmigung an Urlauber zu vermieten, kann dagegen empfindliche Bußgelder nach sich ziehen. Für die Finanzierung gilt: Mieteinnahmen sind eine willkommene Entlastung, die Rechnung sollte aber auch ohne sie aufgehen.

Steuern in zwei Ländern

Auch steuerlich gelten im Ausland eigene Regeln. In Spanien gibt es zum Beispiel keine Spekulationsfrist, nach der ein Verkauf steuerfrei wäre, ein Gewinn wird dort auch nach vielen Jahren versteuert. Mieteinnahmen sind im Land der Immobilie zu versteuern, und selbst eine reine Eigennutzung kann dort laufende Steuern auslösen. Wie sich das in Deutschland auswirkt, hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Weil beide Steuersysteme zusammenspielen, gehört diese Frage in die Hände eines Steuerberaters, der sich in beiden Ländern auskennt.

Vor dem Kauf im Ausland klären:

• Steuer- und Identifikationsnummer im Kaufland beantragen (z. B. die NIE in Spanien)
• Grundbuchauszug sowie offene Grundsteuer und Gemeinschaftskosten prüfen lassen
• Baugenehmigungen und Bewohnbarkeit der Immobilie bestätigen lassen
• einen eigenen Anwalt vor Ort beauftragen, der nur die Käuferseite vertritt
• eine Anzahlung im Vorvertrag erst leisten, wenn die Finanzierung steht
• laufende Kosten vor Ort einplanen: Steuern, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung

Mit Herz verlieben, mit Kopf kaufen

Der Traum vom eigenen Platz an der Sonne lässt sich solide planen, wenn die Reihenfolge stimmt: erst die Zahlen, dann die Besichtigung. Wer vorab weiß, wie viel Eigenkapital er einsetzen kann, welcher Finanzierungsweg passt und welche Belastung auch ohne Mieteinnahmen dauerhaft machbar ist, kann sich vor Ort ganz auf die Immobilie konzentrieren. Dann darf das Herz mitentscheiden, weil der Kopf seine Arbeit schon gemacht hat.